Estudio de títulos: qué revisar antes de aceptar una captación
Qué documentos se piden, qué se está buscando en cada uno y cuáles son las siete señales que anticipan una venta que no va a poder firmarse.
Hay una escena que todo corredor con algunos años encima ha vivido: comprador entusiasmado, precio acordado, promesa firmada… y el estudio de títulos del banco devuelve una observación. La operación se cae, y con ella tres meses de trabajo.
Casi siempre esa observación estaba visible desde el principio, en documentos que se podían pedir el primer día. Esta guía es para pedirlos a tiempo.
1. Qué es y quién lo hace
El estudio de títulos es la revisión legal de la historia de la propiedad: quién la tuvo, cómo la adquirió, si esas transferencias fueron válidas y si hoy pesa sobre ella algún gravamen o prohibición. Lo realiza un abogado, y cuando hay crédito de por medio el banco hace además el suyo.
Como corredor no lo haces tú, pero sí eres quien reúne los documentos y quien detecta a tiempo cuándo hay que encargarlo. Esa diferencia —anticiparse en vez de reaccionar— es buena parte del valor que entregas.
2. Los documentos que se revisan
| Documento | Qué se está mirando |
|---|---|
| Copia de dominio con vigencia | Quién figura hoy como dueño inscrito y desde cuándo. |
| Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones | Si hay hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres o prohibiciones de enajenar vigentes. |
| Escrituras anteriores | La cadena de transferencias hacia atrás, para verificar que cada eslabón esté correcto. |
| Certificados de no expropiación | Si la propiedad está afecta a expropiación. Son dos y se piden los dos: el de la municipalidad y el del Serviu. |
| Certificado de deuda de contribuciones | Impuesto territorial impago que deba regularizarse antes de la venta. |
| Recepción final y permiso de edificación | Que lo construido esté autorizado y coincida con lo que se está vendiendo. |
| Reglamento de copropiedad | En departamentos: uso de estacionamientos y bodegas, y qué es común y qué exclusivo. |
| Posesión efectiva inscrita | Si la propiedad viene de una herencia, que esté tramitada e inscrita a nombre de los herederos. |
Como corredor no eres tú quien hace el estudio, pero sí quien reúne estos papeles. La lista completa de lo que hay que pedirle al propietario, con la institución donde se tramita cada certificado, está en el pack de listados de antecedentes.
3. Las siete señales de alerta
- La propiedad no está inscrita a nombre de quien dice ser el dueño. Todo lo demás es secundario mientras esto no se resuelva.
- Herencia sin posesión efectiva inscrita. Muy común, y siempre implica tiempo y acuerdo entre herederos.
- Prohibiciones o embargos vigentes. Hay que saber quién los alza, cómo y en qué plazo.
- Metros construidos que no aparecen en la recepción final. Afecta el valor y puede bloquear el crédito.
- Cambios de dominio muy seguidos. No es ilegal, pero justifica revisar con más detalle la cadena.
- Propiedad de una sociedad sin personería a la vista. Hay que verificar quién puede firmar por ella.
- Documentos que “aparecerán después”. Cuando pasan las semanas y no llega nada, casi siempre hay algo que resolver.
¿Te está sirviendo este artículo?
Déjanos tu correo y te avisamos cuando publiquemos uno nuevo. De paso te enviamos la guía Las 12 preguntas que debes hacer antes de captar una propiedad, en PDF: llega a tu correo en menos de un minuto.
4. Casos que siempre necesitan revisión extra
- Herencias. Varios propietarios, posesión efectiva, a veces herederos en el extranjero.
- Divorcios o separaciones. Hay que revisar el régimen patrimonial y quién debe firmar.
- Propiedades de sociedades. Se necesitan los poderes vigentes de quien firma.
- Parcelas y terrenos. Subdivisiones, deslindes, servidumbres, acceso y derechos de agua.
- Propiedades con subsidio. Pueden tener prohibiciones de enajenar por un plazo determinado.
- Ventas con poder notarial. Revisar que el poder esté vigente y otorgue realmente la facultad de vender.
5. Cuándo hacerlo y quién lo paga
Lo ideal es reunir los documentos básicos antes de publicar, y encargar el estudio completo antes de firmar la promesa. Hacerlo después es apostar a que no haya sorpresas justo cuando ya hay plazos y multas comprometidas.
Sobre quién lo paga no hay una regla única: en muchas operaciones lo asume el comprador, y cuando el vendedor quiere anticiparse lo encarga él. Lo importante es acordarlo por escrito antes, no discutirlo después.
6. Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora un estudio de títulos?
¿Puedo vender una propiedad con hipoteca?
¿Sirve el estudio de títulos que hizo el banco del comprador?
¿Qué hago si aparece un problema en los títulos?
Que no se te caiga una venta por un papel que faltaba
21 archivos listos para trabajar: 18 documentos Word editables, 1 planilla Excel de registro y 2 guías en PDF que explican cómo llenar cada uno, paso a paso.