Contrato de corretaje: las 8 cláusulas que no pueden faltar

El contrato de corretaje —también llamado encargo o mandato de corretaje— es el acuerdo entre tú y el propietario. Es donde queda escrito qué te encargó, por cuánto tiempo, cuánto te va a pagar y en qué momento nace tu derecho a cobrar.

En la práctica casi nunca vas a firmar un papel que se llame así. Según lo que te encarguen, el documento es una Orden o Mandato de Venta, una Orden o Mandato de Arriendo o un Mandato de Administración de Propiedad. Los dos primeros son el mismo acuerdo con distinto objeto; el de administración va más allá de la operación y te encarga además el día a día del inmueble. Las cláusulas que siguen valen para los tres.

Es también el documento que más se “deja para después”. Y el que más caro sale cuando aparece una oferta y nadie se acuerda de lo que se había conversado.

1. Por qué se firma antes de publicar

Porque después de publicar ya invertiste: fotos, portales, letrero, tiempo. Si el propietario recién ahí se entera de la comisión o del plazo, la conversación parte desde una posición débil. Firmar antes ordena la relación y, sobre todo, ordena las expectativas.

Además, hay una razón práctica: sin contrato firmado no tienes cómo acreditar el encargo si el dueño decide vender directamente a alguien que tú le presentaste.

2. Las 8 cláusulas, una por una

1. Individualización de las partes y de la propiedad

Nombre completo, RUT y domicilio de cada parte, y la propiedad identificada con dirección exacta, rol de avalúo e inscripción en el Conservador. Un contrato que dice “la casa de calle Los Aromos” no identifica nada.

2. Objeto del encargo y facultades

Qué te encarga exactamente: promocionar, mostrar, recibir ofertas, coordinar visitas. Y qué no puedes hacer sin autorización: aceptar ofertas, recibir dinero, firmar en su nombre. Delimitarlo te protege a ti tanto como a él.

3. Precio de venta y condiciones

El precio de lista, la moneda (pesos o UF) y las condiciones aceptadas: si acepta crédito hipotecario, si acepta permuta, qué queda incluido en la venta. Los muebles y artefactos que se van o se quedan también se anotan acá; es una fuente clásica de conflictos al final.

4. Comisión: monto, quién la paga y cuándo se devenga

La cláusula más importante del contrato. Debe decir tres cosas por separado:

• Cuánto: el porcentaje o monto fijo, y si incluye o no impuestos.
• Quién: vendedor, comprador o ambos.
• Cuándo: en qué momento nace tu derecho a cobrar. Lo habitual es que se devengue al firmarse la promesa o al firmarse la escritura; escrito con claridad, evita la discusión de “te pago cuando me paguen”.

5. Exclusividad y plazo

Si el encargo es exclusivo o no, y por cuánto tiempo. Si es exclusivo, conviene precisar qué pasa si el propio dueño encuentra comprador durante ese plazo. Si no lo dice, lo vas a discutir después.

6. Renovación y término anticipado

Cómo se renueva el plazo (automático o por escrito) y cómo puede terminar antes cualquiera de las partes: con cuánto aviso y con qué consecuencia. Un contrato del que no se puede salir se firma con desconfianza.

7. Gastos de promoción

Quién paga portales, fotografía, letrero, certificados. Habitualmente los asume el corredor como parte de su comisión, pero si acordaste algo distinto —por ejemplo, que el propietario paga los certificados— tiene que estar escrito.

8. Confidencialidad y datos personales

Vas a manejar datos del propietario y de cada interesado. Conviene incluir una cláusula que señale qué datos tratas, para qué y por cuánto tiempo. Desde la entrada en vigor de la Ley 21.719 esto dejó de ser un detalle de forma.

3. Exclusividad: cómo plantearla sin perder al cliente

La exclusividad no se pide, se justifica. El argumento que funciona no es “así me aseguro la comisión”, sino lo que el propietario gana: una sola persona responsable, un precio único en todos los portales, reportes periódicos y una inversión real en promoción que nadie hace por una propiedad que tienen otros cuatro corredores.

Dos cosas ayudan: ofrecer un plazo acotado y renovable —es más fácil aceptar un compromiso que se revisa— y comprometer por escrito lo que vas a entregar a cambio, como un reporte mensual de visitas.

4. Errores frecuentes de redacción

• Poner la comisión sin decir cuándo se devenga. Es el origen del 80% de los conflictos.
• Plazo indefinido. Un encargo sin fecha de término es difícil de sostener y desconfía al propietario.
• No decir qué pasa si vende el dueño. En un encargo exclusivo, es justamente el escenario que hay que prever.
• Copiar un modelo sin adaptarlo. Si el contrato menciona una comuna, una moneda o un plazo que no corresponden, pierde fuerza.
• Una sola copia. Se firman dos ejemplares y cada parte se lleva el suyo.

5. Preguntas frecuentes